Beim Verkauf von Immobilien, welche sich im Privatvermögen befinden, fallen Grundstückgewinnsteuern an, sofern dabei ein Gewinn erzielt wurde. Ein solcher Gewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis über den sogenannten Anlagekosten liegt. Je nach Haltedauer kann die Steuerbelastung aktuell bis zu 35 Prozent des Gewinnes betragen.Wird das selbst bewohnte Eigenheim verkauft und ein Ersatzobjekt gekauft, kann auf Antrag die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, sofern der Veräusserungserlös vollständig reinvestiert wird. Dabei muss das Ersatzobjekt innert dreier Jahre nach dem Verkauf oder bis zu einem Jahr vor dem Verkauf gekauft werden. Auch bei Erbschaften oder Schenkungen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden.
Als sogenannte Nebenkosten sind beim Kauf und beim Verkauf der Liegenschaft unter anderem gewinnmindernd:
– Handänderungssteuern und Grundbuchgebühren
– Vermessungs- und Vermarktungskosten
– Provisionen und Verkaufsberatungskosten inklusive Inserate etc.
– Behördliche Bewilligungsgebühren
– Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung von Festhypotheken
Nebst dem Kaufpreis für das Grundstück und/oder das Gebäude gelten auch die wertvermehrenden Aufwendungen als Anlagekosten. Alles, was aus der Sicht der Steuerbehörde als wertvermehrend zu klassifizieren ist, kann angerechnet werden. Wurden in der Vergangenheit aber wertvermehrende Aufwendungen bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht, dürfen diese nicht mehr geltend gemacht werden.
Werterhaltende Aufwendungen aus der Vergangenheit können generell nicht als Anlagekosten qualifiziert werden, auch nicht, wenn diese bei der Einkommenssteuer nicht geltend gemacht werden konnten (beispielsweise wenn die Aufwendungen in einem Jahr höher waren als das steuerbare Einkommen). Können im Einzelfall die Baukosten des Gebäudes oder nachweislich erfolgte und wertvermehrende Investitionen in das Gebäude nicht mehr belegmässig nachgewiesen werden, kann bei Wohnbauten in der Regel der sogenannte Neuwertvergleich angewendet werden (vgl. St. Galler Steuerbuch StB 137 Nr. 2).
Für die Anwendung des Neuwertvergleichs müssen ein Gesamtvergleich und ein Einzelvergleich vorgenommen werden. Der Gesamtvergleich funktioniert so, dass der zum Zeitpunkt des Kaufs beziehungsweise der Erstellung des Gebäudes gültige «Neuwert gemäss Schätzung» mittels Zürcher Baukostenindex hochgerechnet wird. Der daraus resultierende «Neuwert gemäss Baukostenindex» wird dann vom aktuell gültigen Neuwert abgezogen, die daraus resultierende Grösse stellt sodann die mutmassliche Wertveränderung nach dem Gesamtvergleich dar; in der Regel ist dies eine Wertvermehrung.
Beim Einzelvergleich wird analog verfahren. Hier werden jedoch die Wertvermehrungen stufenweise von einer Neuwertschätzung zur nächsten über die gesamte Eigentumsdauer ermittelt. Das heisst, die Abweichung beziehungsweise die mutmassliche Wertveränderung zwischen Neuwert gemäss Schätzung und Neuwert gemäss Baukostenindex wird alle zehn Jahre eruiert, und am Ende werden diese Werte für den Einzelvergleich zusammengezählt.
Der Durchschnitt aus dem Wert des Gesamtvergleichs und des Einzelvergleichs ergibt sodann die anrechenbare Wertvermehrung, welche zu den übrigen Anlagekosten (beispielsweise Grundstückskauf oder Baukostenabrechnung) dazugezählt werden kann. Fehlt bei Neubauten die Baukostenabrechnung, wird in der Regel der erste Neuwert zu den Anlagekosten hinzugerechnet. Fehlt gar der Erwerbspreis einer gekauften Liegenschaft, wird auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs abgestellt. Ist aus dieser Zeit kein Verkehrswert bekannt, so ist auf die älteste noch bekannte amtliche Verkehrswertschätzung abzustellen.
Noch nicht berücksichtigte und wertvermehrende Aufwendungen, beispielsweise für Erschliessung und Kanalisation, werden mit einer Schätzung zu den Anlagekosten hinzugerechnet.
Wer also wertvermehrende Investitionen getätigt hat, welche schon länger zurückliegen, und die dazugehörigen Belege nicht mehr hat, sollte beim Verkauf seiner privaten Liegenschaft die Neuwertvergleichsmethode prüfen lassen. Wie zahlreiche Fälle schon gezeigt haben, kann es sich lohnen.
Die Kantone Appenzell Inner- und Ausserrhoden sowie Thurgau stellen bei gänzlich fehlenden Anlagekosten auf den Verkehrswert von vor 20 Jahren ab, beziehungsweise kennen den Neuwertvergleich nicht.
Autoren
Michael Wider
dipl. Steuerexperte, Partner inspecta treuhand ag, St. Gallen
Daniel Roth
dipl. Treuhandexperte, Partner inspecta treuhand ag, St. Gallen