Der Verkauf von Immobilien oder Grundstücken kann ein erfreuliches Ereignis sein - bis die Grundstückgewinnsteuer ins Spiel kommt. Mit unterschiedlichen Steuersätzen, Fristen und verschiedenen Fallstricken kann diese Steuer zur kniffligen Herausforderung werden. Ein Blick auf die Regeln und Ausnahmen lohnt sich, um böse Überraschungen zu vermeiden und den Gang zum Fiskus so reibungslos wie möglich zu gestalten. Die nachfolgenden Aussagen treffen lediglich für verkaufte Objekte zu, die im Privatvermögen von natürlichen Personen gehalten wurden.
Grundlagen:
Die Grundstückgewinnsteuer wird bei der Veräusserung von Liegenschaften auf dem darauf erzielten Gewinn erhoben. Bei Erbgang, Erbvorbezügen, Schenkungen oder wenn der Gewinn innert angemessener Frist in ein Ersatzobjekt investiert wird, lässt sich die Steuer aufschieben.
Besteuert wird der Veräusserungsgewinn. Dieser setzt sich zusammen aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den abzugsfähigen Anlagekosten. Als Letztere zählen unter anderem der ursprüngliche Erwerbspreis, die wertvermehrenden Aufwendungen, Vorfälligkeitsentschädigungen von Hypotheken oder auch die Erwerbs- oder Verkaufskosten.
Der Steuersatz ist stark abhängig von der Besitzdauer. Eine kurzfristige Haltedauer wird verstärkt besteuert um der Bodenspekulation vorzubeugen, für längere Haltedauern werden Ermässigungen gewährt. Steuerpflichtig ist jeweils die veräussernde Partei und zwar auch dann, wenn die erwerbende Person die Steuerlast aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag übernimmt. Wie bei der Einkommensteuer ist auch bei der Grundstückgewinnsteuer Steuererklärung einzureichen, eine wofür in der Regel eine verlängerbare Frist von 30 Tagen besteht.
Fallstrick 1: <>
Die Ermittlung des Verkaufserlöses und der Anlagekosten beziehen sich nach der geltenden Praxis inhaltlich immer auf dasselbe Grundstück bzw. auf denselben Zustand. Steuerfallen entstehen insbesondere im Zusammenhang mit Abbrüchen.
Beispiel: Ein bestehendes Gebäude wird abgerissen und im Anschluss als Bauland veräussert. Die wertvermehrenden Anlagekosten am Gebäude sowie dessen anteiliger Erwerbspreis lassen sich nicht mehr in Abzug bringen. Besteuert wird die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den anteiligen Erwerbskosten am Land, den wertvermehrenden Aufwendungen am Land selbst, die Abbruchkosten des Gebäudes sowie allfällige Verkaufskosten. Die Grafik verdeutlicht dieses Beispiel in Zahlen.
Fallstrick 2: <>
Beim Übertrag von Grundstücken im Zusammenhang mit Erbvorbezügen oder fällt grundsätzlich keine Schenkungen Grundstückgewinnsteuer an und die Steuerbelastung wird aufgeschoben. Ein Gewinn wird aber trotzdem anteilig besteuert, wenn der Übertrag teilweise entgeltlich erfolgt (sog. «gemischte Schenkung»). Dazu zählt unter anderem die Übernahme von Hypotheken oder die Gewährung eines lebenslangen Wohn- oder Nutzungsrechts.
Fallstrick 3: Begriff der <>
Es unterliegt nicht nur der klassische Verkauf der Grundstückgewinnsteuer, sondern unter anderem auch folgende Rechtsgeschäfte:
- Die Übertragung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften (sog. «wirtschaftliche Handänderung»).
- Die Überführung von Grundstücken vom Privat- in das Geschäftsvermögen (unter anderem in den Kantonen AR, AI, SG und TG).
- Die entgeltliche Belastung von Grundstücken mit Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.
Fallstrick 4: Ersatzbeschaffung bei veränderten Eigentumsverhältnissen
Im Zusammenhang mit Ersatzbeschaffungen ist darauf zu achten, dass die Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben. Wenn beispielsweise eine Liegenschaft im Alleineigentum der Ehefrau veräussert wird, kann die Ersatzbeschaffung bei einem Erwerb beider Ehepartner zusammen im Miteigentum nur auf dem hälftigen Grundstücksgewinn geltend gemacht werden.
Fazit
Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz stellt sowohl für Eigentümer als auch potenzielle Verkäufer eine Herausforderung dar. Aufgrund der in der Regel signifikanten Beträge und den hohen Steuersätzen ist es wichtig, die Regeln und Ausnahmen zu kennen. Fallstricke wie das Kongruenzprinzip, gemischte Schenkungen oder wirtschaftliche Handänderungen können zu Steuerfallen werden. Eine genaue Kenntnis der Bestimmungen und eine professionelle Beratung sind empfehlenswert, um den Verkauf von Immobilien möglichst reibungslos und ohne böse Überraschungen zu gestalten.
AUTOR
Johannes Grob
dipl. Wirtschaftsprüfer
Mitglied des Kaders
die Treuhand Experten ag
AUTOR
Fabian Schläpfer
dipl. Wirtschaftsprüfer
Partner die Treuhand Experten ag