Jan Holz ist als Inhaber einer Schreinerei ein erfahrener Unternehmer. Aus einer guten Gelegenheit erwarb er privat ein Einfamilienhaus. Nachdem er es einige Jahre vermietet hatte, renovierte er es in seiner Freizeit und verkaufte es später mit hohem Gewinn. Er hatte zwar mit der Grundstückgewinnsteuer gerechnet, doch stattdessen wurde seine Renovation als «gewerbsmässig» aufgefasst und unterlag nebst der Einkommenssteuer auch der AHV. Was ist passiert? Jan hatte, ohne es zu wissen, die steuerlichen Kriterien eines «gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers» erfüllt.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler
Grundsätzlich gelten das Halten und Vermieten von Liegenschaften als Teil der privaten Vermögensverwaltung. Die Nettoerträge unterliegen der Einkommenssteuer und die Verkaufsgewinne der Grundstückgewinnsteuer. Problematisch wird es, wenn die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler erfüllt wird. Die Steuerbehörden beurteilen dabei folgende Kriterien im Gesamtbild:
• häufige Transaktionen
• kurze Besitzdauer
• Aufnahme von Fremdmitteln (Hypotheken/Darlehen)
• enge Zusammenhang mit Berufstätigkeit oder Einsatz spezifischer Fachkenntnisse
• systematisches Vorgehen
• Erzielung und Reinvestition von Gewinnen
• Beteiligung an Personengesellschaften, einfachen Gesellschaften oder Erbengemeinschaften
In Ausnahmefällen kann aber bereits das Erfüllen von einem oder wenigen Kriterien zu einer Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler führen. Möglich ist dies beispielsweise bei einer Beteiligung an einer Erbengemeinschaft, wenn ein Miterbe spezifische Fachkenntnisse besitzt.
Finanzielle Folgen
Wenn der Status des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers erfüllt wird, unterliegt der Verkaufsgewinn der Einkommenssteuer und der AHV für Selbstständigerwerbende. In einigen Kantonen (zum Beispiel Zürich) kann anstelle der kantonalen Einkommenssteuer auch die Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung kommen. In der privaten Steuererklärung entfällt mit der «Gewerbsmässigkeit» der Pauschalabzug für Unterhaltskosten. Stattdessen werden unter Umständen zusätzliche Abzüge akzeptiert (beispielsweise Abschreibungen, höhere Zinskosten oder Verrechnung von Verlusten mit zukünftigen Gewinnen).
Vermeidung der Umqualifikation
Es gilt grundsätzlich die Erfüllung der vorstehend erwähnten Kriterien zu vermeiden, beispielsweise durch Eigenfinanzierung oder einer lange Haltedauer. Falls dennoch einzelne Kriterien erfüllt sind, kann sich eine verbindliche Vorabklärung beim Steueramt in Form eines "Steuerrulings" lohnen, um Rechtssicherheit zu erlangen und böse Überraschungen zu vermeiden.
Bei grösseren Projekten oder regelmässigen Investitionen ist häufig auch der Einsatz einer Immobiliengesellschaft (AG/GmbH) sinnvoll, wodurch sich Haftungsrisiken reduzieren lassen und sich neue steuerplanerische Möglichkeiten ergeben.
Gewerbsmässigkeit in anderen Bereichen
Neben dem gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel kennt das Steuerrecht weitere Bereiche, in denen private Vermögensverwaltung in eine steuerpflichtige Erwerbstätigkeit umqualifiziert werden kann - etwa beim Handel mit Wertschriften oder Beteiligungen. Wer regelmässig mit Aktien handelt, mit Fremdkapital operiert oder systematisch Gewinne anstrebt, kann als gewerbsmässiger Wertschriftenhändler eingestuft werden. Ähnlich verhält es sich bei Beteiligungshändlern: Wer Beteiligungen nicht langfristig hält, sondern mit Verkaufsabsicht erwirbt und veräussert, riskiert eine Umqualifikation. Die Folge: Kapitalgewinne sind nicht mehr steuerfrei, sondern unterliegen der Einkommenssteuer und der AHV.
Fazit und Empfehlungen
Der Fall von Jan Holz ist kein Einzelfall - gerade bei Handwerkern verschwimmen die Grenzen zwischen privater Vermögensverwaltung und beruflicher Tätigkeit oft ungewollt. Wer Renovationen in Eigenregie durchführt, Immobilien systematisch renoviert und mit Gewinn verkauft, kann schnell ins Visier der Steuerbehörden geraten. Die finanziellen Konsequenzen sind mitunter gravierend. Umso wichtiger ist es, die eigenen Aktivitäten realistisch einzuschätzen und den Status bei Unsicherheiten frühzeitig abzuklären oder gleich gezielt eine Immobiliengesellschaft einzusetzen.
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