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Nun sag’, wie hast du’s mit den Immobilien?

Immer für sie da.

Nun sag’, wie hast du’s mit den Immobilien?

Ob privat oder über eine Gesellschaft erworben und gehalten, kann sich unterschiedlich auf die Steuerbelastung auswirken. Bild: PD

Beim Kauf von Liegenschaften für die Zwecke der Kapitalanlage stellt sich in der Regel die Frage, ob sie privat oder über eine Gesellschaft erworben und gehalten werden sollen. Diese Antwort ist nicht einfach, da je nachdem völlig unterschiedliche Steuern auslöst werden. Ohne den Wohnsitz des Steuerpflichtigen und den Ort der Liegenschaft zu berücksichtigen, kann dies nicht beurteilt werden. Auch die Absicht, wie lange die Liegenschaften gehalten werden sollen, ist in diesem Zusammenhang von Bedeutung. Der Kauf einer Kapitalanlageliegenschaft ist klar zu unterscheiden vom Kauf eines Eigenheims oder einer Ferienwohnung.

Auf privater Ebene

Häufig halten Privatpersonen ihre Liegenschaften im Privatvermögen. Die Mieteinnahmen sind bei ihnen als Einkommen zu versteuern und unterliegen progressiv ausgestalteten Steuersätzen. Beispielsweise liegt der maximale Steuersatz in der Stadt St.Gallen bei rund 35%. Werden die Liegenschaften später verkauft, unterliegt der Grundstückgewinn der separaten Grundstückgewinnsteuer – je grösser der Gewinn und je kürzer die Haltedauer, desto höher fällt diese aus. In gewissen Konstellationen gelten Privatpersonen gar als sogenannte gewerbsmässige Liegenschaftenhändler, was dazu führt, dass ihre Liegenschaften Geschäftsvermögen darstellen und zu den Einkommenssteuern auch noch Sozialversicherungsabgaben von rund 10% hinzukommen.

Auf Gesellschaftsebene

Ganz anders sieht die Steuerbelastung aus, wenn die Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft gekauft, gehalten und allenfalls verkauft werden. Auf Ebene einer Kapitalgesellschaft unterliegen die Liegenschaftserträge einer meist linear ausgelegten Gewinnsteuer. Im Kanton St.Gallen beträgt die effektive Gewinnsteuerbelastung 14,5%, im Kanton Appenzell Ausserrhoden nur 13%. Auch die Gewinne beim Verkauf der Liegenschaften unterliegen der gleichen Steuerbelastung. Das ist aber nicht überall in der Schweiz so; in gewissen Kantonen, wie zum Beispiel in Zürich, müssen auch Kapitalgesellschaften beim Verkauf der Liegenschaften die progressive Grundstückgewinnsteuer und nicht die normale Gewinnsteuer bezahlen.

Obwohl die erwirtschafteten Gewinne bereits auf Ebene der Gesellschaft besteuert wurden, müssen sie zusätzlich noch privat versteuert werden, nämlich als Dividende beim Aktionär. Dies wird als «gewollte wirtschaftliche Doppelbelastung» bezeichnet. Immerhin: Die Dividendeneinkommen werden privilegiert und folglich tiefer besteuert. Die maximale Steuerbelastung beträgt für Dividenden bei Wohnsitz des Aktionärs in der Stadt St.Gallen maximal rund 24%, sofern der empfangende Aktionär mindestens 10% an der Gesellschaft hält. Total ergibt sich so zusammengezählt ebenfalls eine maximale Gesamtsteuer von rund 35% (Gewinn- und Einkommenssteuer). Der entscheidende Vorteil beim Kauf der Immobilien über eine Kapitalgesellschaft ist jedoch, dass die zweite Besteuerung nur und erst erfolgt, wenn der Aktionär die Mittel wirklich benötigt und sich diese ausschüttet. Benötigt der Aktionär die Gewinne vorerst nicht, können sie in der Gesellschaft verbleiben und weiter investiert werden.

Vergleich Halteformen

Tendenziell – im Raum Ostschweiz – sollten mehrere oder grössere Kapitalanlageliegenschaften durch eine Kapitalgesellschaft erworben werden, da die laufende Steuerbelastung tiefer ist, insbesondere wenn der Vorteil der kurzoder langfristig hinausgezögerten Dividendenbesteuerung mitberücksichtigt wird und mit Weiterverkäufen in näherer denn fernerer Zukunft gerechnet wird. Jedoch muss jeder Einzelfall detailliert geprüft werden, um eine steueroptimale Halteform festzulegen. Persönliche Verhältnisse, Wohnort, Belegenheitskanton der Liegenschaft und die Investmentabsichten müssen in die Überlegungen einbezogen werden.

Zudem kann das Halten von Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft weitere Vorzüge bringen. So können zum Beispiel Abschreibungen geltend gemacht oder der Status als Person, die gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel betreibt, kann vermieden werden. Auch können gegebenenfalls erbrechtliche Vorteile erzielt werden.

Von diesen Überlegungen zur Halteform beim Neukauf von Immobilien strikte zu trennen, ist die Überführung von bestehenden Altliegenschaften in eine Gesellschaft. Oftmals lohnt sich eine Vermögensumschichtung von Privat- zu Geschäftsvermögen nämlich nicht.

Fazit

Bei der Liegenschaftsstrukturierung stellen sich diverse Fragen, welche es zu beantworten gilt. Insbesondere beim Neuerwerb von Liegenschaften ist die richtige Halteform zu wählen. Eine sorgfältige Prüfung ist nicht zu vernachlässigen.

Autor

Nun sag’, wie hast du’s mit den Immobilien?-2

Christoph Lehmann
dipl. Steuerexperte Betriebsökonom HWV Partner steuerpartner ag