Grundsätzlich gelten Investitionen in Immobilien dann einkommenssteuerlich als abzugsfähig, wenn sie dem Unterhalt, der Instandhaltung oder der Werterhaltung dienen. Darunter fallen Renovationen, Sanierungen und Reparaturen. Zugelassen sind auch Versicherungsprämien, Unterhaltsarbeiten oder der Ersatz von Installationen. Bei vermieteten Objekten sind Verbrauchsund Verwaltungskosten abzugsfähig, da sie als Gewinnungskosten gelten.
Investitionen, die der Liegenschaft einen Mehrwert ergeben, sind nicht zugelassen. Dies betrifft zum Beispiel Anbauten, Umbauten von Nebenräumen in Wohnräume oder Gartenumgestaltungen. Diese können bei einer Veräusserung als Anlagekosten vom Grundstückgewinn in Abzug gebracht werden.
Als "systemasynchrone Ausweitung" der Abzugsfähigkeit gelten:
Ökologie und Umweltschutz
Seit langem sind Abzüge zulässig, welche zwar (Teil-)Mehrwerten entsprechen, aber der besseren Energienutzung dienen oder deren Verbrauch senken, wie Wärmedämmungen oder die Nutzung von Solar- und Windenergie und Geothermie. Auch energietechnische Analysen und Konzepte sowie der Ersatz verbrauchsintensiver Haushaltgeräte sind abzugsfähig.
Bauliche Massnahmen
In den letzten Jahren wurden systemwidrige Abzüge gesetzlich verankert. Sie betreffen Abbruch- resp. Rückbauarbeiten, die im Hinblick auf eine analoge Überbauung auf dem selben Grundstück zeitnah erfolgen müssen. Dazu gehören der Abbruch des bestehenden Gebäudes, die Demontage aller Hausinstallationen sowie deren Entsorgung. Nicht abzugsfähig sind zum Beispiel Altlastensanierung des Bodens oder Rodungen. Die Geltendmachung der Kosten setzt eine separate und gegliederte Bauabrechnung voraus. Die Gleichartigkeit des neuen Gebäudes spielt eine zentrale Rolle.
Periodenübergreifende Abzüge
Trotz des steuerrechtlichen Periodizitätsprinzips werden auch steuerperiodenübergreifend Kosten zugelassen, für die ein genauer Ermittlungsschlüssel existiert. Dies betrifft ausschliesslich Investitionen für Energiesparen und Rückbau, die bis zu zwei Jahre nachgetragen werden dürfen.
Eingrenzungen der Abzugsfähigkeit
In der Thurgauer Veranlagungspraxis kommt es leider häufig vor, dass Kosten für eindeutige Ersatz- oder Sanierungsarbeiten nicht oder nur zum Teil als einkommenssteuermindernd gewürdigt werden. Diese rechtswidrige Praxis nimmt mehr und mehr Fahrt auf. So werden Küchenrenovationen undifferenziert nur zu zwei Dritteln als Unterhalt akzeptiert. Aber: In der Regel sind neue Küchengeräte energieeffizienter und wären als Energiesparmassnahme explizit abzugsfähig. Auch bei Bädern und Toiletten wird die Praxis - ohne stringente Begründung - restriktiver. Schliesslich verwischt der Sammelbegriff des "technisch, wirtschaftlichen Neubaus" nicht selten die Grenzen zwischen abzugsfähigen Ersatzkosten und solchen eines Umbaus. Es ist bei der Totalrenovation eines Wohnhauses denkbar, dass gewisse Kosten als Unterhalt und andere als Mehrwert anfallen. Diese sachgerechte Abgrenzung entfällt mit dem Sammelbegriff. Wünschenswert wäre, dass für die Besteuerung der Liegenschafteneinkünfte und -abzüge weniger politische und fiskalische Absichten als der gesunde Menschenverstand Trumpf wäre. Dies entspräche einer effektiven Förderung des Wohneigentums.
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