Anzeige

Welche Vorteile ergeben sich beim Hausverkauf mit Wohnrecht oder bei der Nutzniessung? Antworten von TRUVAG Treuhand aus St. Gallen

  

Welche Vorteile ergeben sich beim Hausverkauf mit Wohnrecht oder bei der Nutzniessung? Antworten von TRUVAG Treuhand aus St. Gallen

Wann ist der richtige Zeitpunkt, das Eigenheim weiterzugeben? Bild: PD

Ältere Eigenheimbesitzer machen sich oft Gedanken, wann der geeignete Zeitpunkt ist, sein Eigenheim zu verkaufen oder – besser – an die nächste Generation weiterzugeben. Im Alter möchte man sich nicht mehr um die Verwaltung kümmern, doch am liebsten möglichst lange im Eigenheim wohnen bleiben.Die Lösung, insbesondere falls der Übernehmende über die notwendigen Finanzmittel noch nicht verfügt: eine Übertragung mit gleichzeitigem Einräumen eines Wohn- oder Nutzniessungsrechts. Dieses kann auch mehreren Berechtigten (z.B. einem Ehepaar) eingeräumt werden. Zur Vereinfachung ist in der Folge sowohl der Eigentümer als auch der Berechtigte im Singular erwähnt.

Übertragung

Wird eine Liegenschaft (oder ein Teil davon) mit Einräumung eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung übertragen, wird der Kapitalwert dieses Rechts ermittelt und an den Übertragungswert (Kaufpreis oder Verkehrswert) angerechnet. Der Kapitalwert bemisst sich anhand des jährlichen Werts des Rechts multipliziert mit dem für den Fall massgebenden Kapitalisierungsfaktor. Letzterer kann aus Barwerttafeln entnommen werden, wobei die Lebenssituation des Berechtigten (Alter, Geschlecht, auf zwei Leben bei Verheirateten) zu berücksichtigen ist.

In der Schweiz sind am gebräuchlichsten jene Barwerttafeln des Werks von Stauffer/Schätzle/Weber. Der Kapitalwert, aber auch z.B. eine Schuldübernahme, gilt als entgeltliche Übertragung. Im Kanton St.Gallen löst der entgeltliche Teil die Grundstückgewinnsteuern aus, sofern er die Anlagekosten übersteigt.

Wohnrecht

Beim Wohnrecht wird dem Berechtigten das unübertragbare und unvererbliche Recht eingeräumt, in einem Gebäude oder einem Teil davon Wohnung zu nehmen. Der Berechtigte darf das Objekt nicht weitervermieten. Falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, darf er hingegen Familienangehörige und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen. Zur Gültigkeit bedarf es einer Eintragung im Grundbuch. Damit wird für den Eigentümer der Weiterverkauf praktisch verunmöglicht, weil das Recht auch beim Verkauf bestehen bleibt.

Das Wohnrecht ist, wenn es beim Kauf kapitalisiert und dem Übertragungswert angerechnet worden ist, in der Folge gratis. Der Wohnrechts-Berechtigte trägt i.d.R. die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts, währenddem der Eigentümer sowohl die Verwaltung, grössere Reparaturen oder Renovationen als auch Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern und Hypothekarzinsen übernimmt. Der Berechtigte muss den Eigenmietwert des Objekts als Einkommen versteuern, darf aber auch die von ihm getragenen Unterhaltskosten in Abzug bringen. Er versteuert in einigen Kantonen, darunter St.Gallen, auch den Vermögenswert.

Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn der Berechtigte auszieht. Auch wenn er z.B. pflegebedürftig wird und in ein Heim ziehen muss, muss der Eigentümer die Räume grundsätzlich freihalten. Zur Löschung braucht es das Einverständnis aller Beteiligten. Grundsätzlich stellt der Verzicht auf das Wohnrecht wieder einen finanziellen Wert dar, der nun dem Eigentümer zukommt. Oft wird aber auf eine Entschädigung verzichtet, was allerdings nicht ratsam ist, da sich dies beim ehemals Berechtigten auf die Höhe von Ergänzungsleistungen auswirken kann.

Nutzniessung

Im Unterschied zum Wohnrecht muss der Nutzniesser die Räume nicht zwingend selbst bewohnen. Er darf sie vermieten oder anderweitig nutzen, hat das Recht zur Verwaltung, muss aber neben den Unterhaltskosten auch die Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern und Hypothekarzinsen bezahlen. Ausserdem versteuert der Nutzniesser das Objekt weiterhin in seinem Vermögen. Der jährliche Wert des Nutzniessungsrechts ist i.d.R. tiefer als jener beim Wohnrecht, folglich ist auch der Kapitalwert geringer. Bei Liegenschaften ist auch hier die Eintragung im Grundbuch notwendig.

Fazit

Die Übertragung mit gleichzeitigem Einräumen eines Wohn- oder Nutzniessungsrechts kann für den neuen Eigentümer bei der Finanzierung hilfreich sein. Insbesondere wenn die notwendigen Mittel nicht verfügbar sind, oder wenn die unentgeltliche Übertragung z.B. an ein Kind weitere Kinder benachteiligen würde bzw. später ausgleichspflichtig wird. Welches Instrument sich besser eignet, hängt von der konkreten familiären und finanziellen Situation ab. Steuerlich lassen sich Grundstückgewinnsteuern ebenso wie auch allfällige Schenkungssteuern (bei der Übertragung an einen nicht steuerfreien Empfänger) optimieren. Man sollte nicht zögern, rechtzeitig mit dem persönlichen Steuerberater in Kontakt zu treten. 

AUTOREN

Welche Vorteile ergeben sich beim Hausverkauf mit Wohnrecht oder bei der Nutzniessung? Antworten von TRUVAG Treuhand aus St. Gallen-2

Reto Näf

Dipl. Treuhandexperte, Partner, Vorsitzender der Geschäftsleitung der TRUVAG Treuhand und Revisions AG
St.Gallen 

Welche Vorteile ergeben sich beim Hausverkauf mit Wohnrecht oder bei der Nutzniessung? Antworten von TRUVAG Treuhand aus St. Gallen-3

Sanjin Jusovic

Dipl. Wirtschaftsprüfer, Partner, Mitglied der Geschäftsleitung der TRUVAG Treuhand und Revisions AG
St.Gallen