Viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer stellen sich früher oder später die Frage, wie sie ihre Liegenschaft an die nächste Generation weitergeben sollen. Oft steht dabei nicht nur die finanzielle Absicherung der Eltern im Vordergrund, sondern auch der Wunsch, den Kindern den Erwerb des Eigenheims zu erleichtern.
Aus steuerlicher Sicht macht es einen grossen Unterschied, ob eine Immobilie verkauft, verschenkt oder zu einem Vorzugspreis übertragen wird.
Grundstückgewinnsteuer und Schenkungssteuer: die wichtigsten Grundlagen
Die Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird. Vereinfacht gesagt wird die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten besteuert. Zu den Anlagekosten gehören insbesondere der ursprüngliche Kaufpreis sowie wertvermehrende Investitionen. Das Gesetz sieht jedoch für bestimmte Übertragungen einen Steueraufschub vor.
Schenkungen an Nachkommen sind im Kanton St. Gallen grundsätzlich von der Schenkungssteuer befreit. Wer seiner Tochter oder seinem Sohn eine Immobilie unentgeltlich überträgt, muss daher keine Schenkungssteuer entrichten.
Dennoch bleibt die Grundstückgewinnsteuer bei einer Schenkung ein wichtiges Thema. Auch wenn sie bei der Übertragung selbst häufig aufgeschoben wird, kann sie bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft wieder relevant werden.
Verkauf zum Marktwert
Die wohl bekannteste Lösung ist der Verkauf zum Marktwert. In diesem Fall wird die Grundstückgewinnsteuer sofort fällig. Für die Nachkommen bildet der Kaufpreis die neue Ausgangslage für die Grundstückgewinnsteuer, und die Besitzdauer beginnt von neuem zu laufen.
Vollständige Schenkung
Teilweise möchten Eltern ihre Immobilie ohne Gegenleistung an die nächste Generation weitergeben. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, und es wird keine Schenkungssteuer fällig. Die Nachkommen übernehmen die bisherigen Anlagekosten und die Besitzdauer der Eltern. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst bei einem späteren Verkauf fällig.
Gemischte Schenkung
In der Praxis wird mit der gemischten Schenkung oft ein Mittelweg gewählt. Diese liegt vor, wenn die Nachkommen zwar eine Gegenleistung erbringen, diese jedoch deutlich unter dem Steuerwert der Immobilie liegt. Dies kann beispielsweise ein reduzierter Kaufpreis sein oder wenn nur die Hypothek übernommen wird. Eine gemischte Schenkung liegt grundsätzlich vor, wenn ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Im Kanton St. Gallen liegt eine gemischte Schenkung vor, wenn die Gegenleistung mindestens 10 Prozent unter dem Steuerwert liegt. Das Bundesgericht hat Ende 2025 entschieden, dass bei Vorliegen einer gemischten Schenkung ein vollständiger Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer zu gewähren ist. Wie bei der vollständigen Schenkung wird somit die Besitzdauer der Eltern übernommen und die latente Grundstückgewinnsteuer später nachgeholt.
Wohnrecht und Nutzniessung: häufige Gestaltungsmöglichkeiten
Häufig wird das Eigentum bereits auf die nächste Generation übertragen, während die Eltern weiterhin im Haus wohnen bleiben oder die Erträge aus der Liegenschaft beziehen möchten.
Das Wohnrecht berechtigt die Eltern, die Immobilie weiterhin persönlich zu bewohnen. Die Kinder werden zwar Eigentümer der Liegenschaft, können jedoch nicht frei über die entsprechende Wohnfläche verfügen. Noch umfassender ist die Nutzniessung. Die Eltern dürfen die Immobilie weiterhin selbst nutzen oder vermieten und die daraus erzielten Mieterträge vereinnahmen.
Im Kanton St. Gallen werden sowohl der Kapitalwert eines Wohnrechts als auch der Kapitalwert einer Nutzniessung bei der Beurteilung einer gemischten Schenkung grundsätzlich als Gegenleistung berücksichtigt. Dadurch können diese Rechte Einfluss darauf haben, ob die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt sind.
Sorgfältige Planung ist entscheidend
d Je nach Ausgestaltung können sich die steuerlichen Folgen erheblich unterscheiden. Während ein Verkauf zum Marktwert in der Regel sofort Grundstückgewinnsteuer auslöst, profitieren reine Schenkungen und viele gemischte Schenkungen von einem Steueraufschub.
Wer eine Nachfolgeregelung plant, sollte die steuerlichen Auswirkungen frühzeitig prüfen lassen. Eine sorgfältige Gestaltung kann nicht nur Steuern optimieren, sondern auch spätere Konflikte innerhalb der Familie vermeiden.
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